Анализом судебных решений: определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2019 № 307-ЭС19-15676, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.05.2019 № Ф07-3634/19, можно прийти к выводу, что «старые» договоры о коммунальных услугах между управляющей компанией и собственниками нежилых помещений нужно разрывать отдельными соглашениями.
Так, с управляющей организации (далее – УК) в пользу ресурсоснабжающей организации (далее – РСО) взыскана плата за коммунальные ресурсы, потребленные в нежилых помещениях, несмотря на то, что с 2017 года все собственники нежилых помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) должны перейти на «прямые договоры» энергоснабжения с РСО.
Напомним, что после поправок, внесенных в п.6 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, поставка воды, тепловой и электрической энергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме собственниками нежилого помещения непосредственно с РСО. Эту новеллу уже успели оспорить как противоречащую нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, но Верховный суд Российской Федерации отказал в административном иске.
При этом УК – тоже с 2017 года – обязана предоставить РСО сведения о собственниках «своих» нежилых помещений, а если последний не заключит письменный договор с РСО, та вправе определить объем потребленного в нем ресурса как для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).
Именно на это обстоятельство ссылалась УК по спору с теплоснабжающей организацией, – часть задолженности, предъявленной к УК, относилась к ресурсам, потребленным нежилыми помещениями в МКД. Следовательно, в этой части УК вообще не являлась надлежащим ответчиком, а взыскивать долги за тепло нужно с собственников этих помещений.
Однако суды неожиданно встали на сторону теплоснаба, объяснив свою позицию следующим:
— согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления МКД одна сторона (УК) по заданию другой стороны, в частности собственников нежилых помещений в МКД, за плату обязуется, в том числе, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме;
— согласно ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, УК, которая получает плату за коммунальные услуги, осуществляет расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми УК заключены договоры ресурсоснабжения;
— при этом Правилами №354 не предусмотрено автоматическое прекращение договоров, заключенных собственниками нежилых помещений с управляющими организациями до 01.01.2017;
— в соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством;
— доказательства внесения в установленном порядке изменений в заключенные УК с собственниками нежилых помещений договоры управления в деле отсутствуют,
— поэтому ссылка УК на п. 6 Правил № 354 подлежит отклонению.
Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу УК, не обнаружил существенного нарушения норм материального права и отказал в передаче дела на пересмотр в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. При этом суд отметил, что стороны не привели свои договорные обязательства по теплоснабжению нежилых помещений в соответствие с действующим с 01.01.2017 законодательством. Доводов же о том, что РСО уклонялась от заключения прямых договоров с собственниками нежилых помещений, УК не привела.
Старший помощник прокурора
Нижнегорского района Р.В. Гук